Über geschlossene Fonds beteiligt sich der Anleger an einem oder mehreren, i. d. R. vorher festgelegten Investitionsobjekten (wie z. B. Schiffen, Immobilien oder Private Equity Zielfonds). Das Investitionsvolumen ist meistens von vorn herein auf eine bestimmte Summe begrenzt, die mit Eigenkapital und Fremdkapital finanziert wird. Das Eigenkapital wird von mehreren Anlegern aufgebracht, die sich dafür an einer Kommanditgesellschaft (Fondsgesell-schaft) als Kommanditisten beteiligen. Daraus resultierend ist der Anleger wirtschaftlicher Mit-Eigentümer des Investitionsobjektes und am Gewinn und Verlust sowie den stillen Reserven der Fondsgesellschaft beteiligt. Die Haftung ist grundsätzlich auf die Höhe der Einlage begrenzt. Der Anleger partizipiert entsprechend seinem Anteil an den wirtschaftlichen und steuerlichen Ergebnissen des Investitionsobjektes, an dem er sich i. d. R. alleine hätte nicht beteiligen könnten.

Sind alle Anteile der Fondsgesellschaft an Anleger platziert, wird der Fonds geschlossen, d.h. der Anlegerkreis ist limitiert. Dies unterscheidet geschlossene von offenen Fonds (deren Fondsvolumen variabel ist).

Die Laufzeit eines geschlossenen Fonds liegt in der Regel bei 10 – 20 Jahren. Eine Rückzahlung der Anteile erfolgt durch Auflösung des Fonds, z.B. durch Verkauf des Investmentobjektes. Eine vorherige Rückgabe der Fondsanteile ist nicht oder nur unter erheblichen Verlusten möglich.

Bei der Investition in geschlossene Fonds handelt es sich um einen unternehmerische Beteiligung mit entsprechenden Chancen und Risiken. Neben attraktiven Renditen können Anleger von den Verlustzuweisungen profitieren, die steuerlich geltend gemacht werden können. Außerdem wird das Kapital börsenunabhängig in Sachwerte investiert. Aufgrund des höheren Risikos sind geschlossene Fonds allerdings nur für sehr erfahrene Anleger und für Spitzenverdiener mit dem höchsten Steuersatz empfehlenswert.

Das sog. Emissionshaus (Emittent)  führt die unterschiedlichen beteiligten Partner einer unternehmerischen Beteiligung, wie z. B. Reeder, Werften, Bauträger, Private Equity Fonds in einem Gesamtkonzept zusammen, prüft die steuerlichen, rechtlichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und erstellt ein Gesamtkonzept. Nach Erstellung des Emissionsprospektes wird das Beteiligungsangebot bei privaten und institutionellen Anlegern platziert, die von qualifizierten Beratern vor Ort (z. B. freien Finanzberatern, Banken und Sparkassen) betreut werden.